“小物业”连着“大民生”，物业服务深入社会生活的方方面面，与千家万户的日常生活紧密相连。近年来，物业纠纷案件持续增多，已成为人民群众反映强烈的问题之一。为切实推进物业领域诉源治理工作，进一步发挥示范判决宣传、教育、引导、警示作用，经开法院定期选取上级法院具有代表性的案件予以发布，以裁判结果示范引导的方式，引导物业服务单位改善服务质量，增强业主法律意识，推动物业矛盾纠纷在源头实质化解。

01

东莞市某物业公司诉某小区业主物业服务合同纠纷案——《房屋质量问题是否属于物业合同服务范围的认定》

关键词：民事；物业服务合同；房屋质量问题；房屋修复；物业费

基本案情

位于东莞市沙田镇的某小区的某业主自 2022 年 1 月至 2022 年 9 月期间持续拖欠物业管理费、水费 , 物业公司经催收未果，于 2023 年 1 月将该业主起诉至东莞市第二人民法院沙田人民法庭。业主抗辩称，案涉房屋在 2022 年之前已完成 房屋交付手续，已交齐 2022 年之前的物业管理费，对物业公司提供的物业管理服务没有异议，但房屋存在严重质量问题，从 2022 年 4 月起一直处于维修状态，至庭审之日止，该业主虽已搬入案涉房屋，但不能确认质量问题是否完全修复；对于房屋质量问题，该业主曾向开发商反映，也曾信访过，该业主认为房屋修复期间，其未享受过物业管理服务， 故拒绝缴纳物业管理费。

法院判决

广东省东莞市第二人民法院沙田人民法庭经审理认为，业主提出的房屋质量问题属于业主与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，业主可另循合法途径维护权益。物业公司与开发商是不同的主体，物业公司是为业主提供物业管理服务的主体，业主确认物业公司自 2018年10月起为案涉房屋所在小区提供前期物业管理服务。现业主以未享受物业管理服务，拒绝交纳物业管理费的理由不能成立，应向物业公司交纳2022年1月至2022年9月期间的物业管理费、水费。

裁判要旨

房屋买卖和物业服务属两个不同的法律关系，物业服务企业与开发商在法律上亦属于不同的主体。在本案中，对于房屋质量问 题，业主可以通过诉讼的方式向开发商主张权利，不能以此为由拒交物业费。如果房屋因质量问题无法正常居住，在无法居住的期间产生的物业管理费，可以纳入因房屋质量问题产生的损失进行维权。

关联法条索引

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款和第二款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

02

湖南省某小区物业公司诉业主杨某物业服务合同纠纷案——《业主收房后未入住的闲置房屋依旧需要支付物业管理费用》

关键词：民事；物业服务合同；物业费；房屋闲置

基本案情

2015 年 5 月，杨某在湖南省某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后，杨某一直未交纳物业费，物业公司多次致电催交，杨某以未入住为由拒不交纳。2020 年 9 月，物业公司将杨某诉至法院，要求杨某支付物业费。杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费。物业公司称，虽然杨某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故杨某理应交纳物业费。

法院判决

法院经审理后认为，本案为物业服务合同纠纷，杨某作为业主，在物业公司已经按照双方签订的合同约定以及相关规定提供物业服务的情况下，应当按照合同约定向物业公司交纳物业费。杨某辩称未实际居住，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费的主张，法院不予采纳。故判决杨某支付物业公司主张的2015年至2019年期间的物业费。

裁判要旨

1. 物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的 服务价值。在建筑物区分所有权制度下，业主的专有部分可以相对独立，但与共有部分不可分离、相互依存，对专有部分享有所有权的同时必须履行作为业主团体成员的义务。因此，法律规定物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2. 关于空置房屋的物业费减免，法律中暂未有明确规定，部分地区曾出台过相关地方性法规对空置房屋的物业费交纳标准予以规定的， 可以参照执行。如果物业服务合同中明确约定空置房屋物业费可打折交纳，业主可以按照合同约定的折扣交纳，如果没有，则业主无法要求物业公司对物业费予以打折。

关联法条索引

《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款和第二款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不 支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

03

业主张某诉其邻居刘某安装外开式防盗门纠纷案——《相邻住户安装防盗门应避免外开式影响相邻权利人》

关键词：民事；相邻关系；公共区域面积

基本案情

某小区刘先生和张先生两家相邻而居。一日，张先生发现，刘先生家在房门外又加装了一扇向外开的防盗门，防盗门上还安装了一根铁链。张先生觉得，自己进出家门时需要经过刘先生家，以前刘先生家的房门是向内开的，现在这扇多出来的外开防盗门给他造成诸多不便和安全隐患。于是，他与刘先生进行协商，希望能拆除防盗门。刘先生认为，自己为了不影响邻居出行，专门在防盗门安装限位链条，确保门开至最大时，走道尚留 60 多公分的距离，这个宽度足够通行。同时，刘先生还表示今后可以在门口安装门铃，他在开门前先按铃作为提示。张先生对此不予认可，仍坚持对方应拆除防盗门，双方各执己见，始终无法达成一致，此后张先生向物业公司、居委会进行投诉。物业公司向刘先生出具整改通知书，但刘先生未予理会。协商与投诉未果后张先生诉至法院，要求刘先生拆除加装的防盗门并获得一审判决支持，之后刘先生对一审判决不服提起上诉。

法院判决

二审法院认为，虽然刘先生反复强调两户门距较宽，他在防盗门上安装了限位链条，并没有妨碍到张先生的日常通行， 但期另行加装防盗门并改为朝外开，客观上缩小了日常出行的公共区域面积，势必给相邻而居的张先生的日常出行造成妨碍，存在安全隐患。最终，二审法院维持一审法院作出的判决。

裁判要旨

入户门外开是生活中常遇到的现象。在相关纠纷的审理过程中，对此类行为不能一概而论，应分为不同情况进行处理。本案中，刘先生加装的防盗门朝外开启时占用公用通道，实际上损害了其他业主的共有权，且确实会对相邻一方正常通行带来一定阻碍并产生安全隐患，因此应当承担恢复原状的责任。但是现实中确实存在有些房屋在设计之初，入户门即为外开形式，购房人在购买房屋时，对此即是知晓且认可的，在此情况下，应视为购房人接受相应的权利负担。

关联法条索引

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。